У вас есть участок земли, теперь на нем необходимо построить дом. Это не так просто, как хотелось бы, и не так страшно, как рассказывают. Главное — правильно оформить всю документацию.
Главные документы
Один из основных моментов при оформлении документации — получить распоряжение местной администрации «О разрешении на строительство». Это необходимо в том случае, если земля не приватизирована. Если участок приватизирован или вы планируете сделать это в ближайшее время, необходимо обратиться в местный совет, чтобы получить решение «Об утверждении проекта отвода и собственно разрешение на приватизацию».
Правда, эти документы всего лишь позволяют начать сбор технических условий и дают право на подготовку проекта дома. Технические условия — это подробные данные, которые нужны для строительной деятельности: например, в них должно быть указано, где именно на участке и вокруг него находятся канализации, электросети, газовые трубы и т. д. Выдают подобную информацию различные коммунальные службы: горсвет, водоканал, горгаз.
Составление проекта
Следующий шаг — обращение в проектную организацию с соответствующей лицензией.
Наличие лицензии — важный момент, если в дальнейшем в проекте будут ошибки, можно будет предъявлять претензии к работе.
В идеале с проектной мастерской нужно заключить договор, но на деле хватает обязательства проектанта вести авторский надзор за строительством.
Проект дома состоит из двух частей — эскиза и рабочей документации, которые согласовывают в соответствующих органах: в пожарном управлении, санэпидемстанции и в местном отделении архитектуры.
В рабочей схеме подают расчеты инженеров, геодезистов, топографов, учитывают все коммуникации и указывают, где и насколько можно углублять объекты в грунт и т. д.
Вся рабочая документация должна соответствовать государственным нормам по строительству домов, дач, в зависимости от того, что вы собираетесь строить. К таким постройкам предъявляют разные требования, даже если они визуально или с точки зрения условий проживания похожи, и это тоже нужно учитывать.
Договор с генподрядчиком
После того как проект согласован, заключают договор с подрядчиком, где обязательно указывается смета. Начинать строительные работы можно с того момента, когда подрядчик получает проект: эскиз и рабочую документацию.
Даже если в процессе строительства вносятся какие-то изменения, они должны быть отражены в документации и также переданы генподрядчику. На практике очень часто строят дом и согласовывают документацию параллельно, так как считается, что разработка проекта занимает меньше времени, чем согласование.
Тем не менее, по закону проект сначала утверждают и только после этого обращаются к подрядчику.
Самое главное условие сотрудничества с подрядчиком — наличие у него лицензии на строительство, причем важно, чтобы в ней были прописаны все виды работ, которые будут проводить на вашем участке. Если вы поскупитесь и наймете бригаду строителей без лицензии, то договор с ними не будет иметь юридической силы, поэтому предъявить претензии в суд будет крайне сложно.
Обычно у подрядчиков есть типовой договор, в котором в обязательном порядке перечисляются определенные пункты, предусмотренные Постановлением Кабинета министров Украины N 668 от 01.08.2005 г, например цена, объем и график выполнения работ и т. д.
В нем также прописывается, что если обнаруживаются какие-либо погрешности, то подрядчик должен их устранить не только в процессе строительства, но и по его окончанию. Также указываются все пункты ответственности: за несвоевременное финансирование, срыв сроков и некачественное строительство.
Прежде чем подписать договор, вы должны быть уверены, что в нем нет условий, которые не отражают ваши интересы. И помните, что договор подряда — фактически единственная гарантия того, что заказ будет выполнен правильно и в оговоренные сроки.
Обратите внимание!
Если вы заказываете проект и приглашаете подрядчиков в одной организации, возможна скидка, но когда проектанты и строители от разных фирм, благодаря системе взаимоконтроля легче обнаружить возможные недостатки строительства. Кроме того, технадзор за строительством может вести независимая третья организация, авторский надзор за соблюдением проекта осуществляет архитектор — автор проекта.
Подводные камни: стоимость
В договоре важна каждая буква и цифра — любым шрифтом и на любой странице, но наиболее щепетильный вопрос — цена. Чаще всего подрядчики прописывают динамичную цену, которая, в отличие от фиксированной, учитывает рост стоимости на материалы, энергоносители и услуги.
Обратите внимание, на что будет повышаться цена — на материалы или услуги. Первое проверить легче, так как обычно при строительстве индивидуального жилья материалы приобретают в супермаркетах, реже — на заводах. Но в любом случае, необходимо четко договориться, где будут приобретены материалы, чтобы можно было отследить динамику цен.
Обратите внимание!
Перед вводом дома в эксплуатацию на место выезжает инспектор БТИ, делает все необходимые обмеры и делает технический паспорт. В дальнейшем, когда вы регистрируете право собственности, техпаспорт выдают вам на руки.
Основные документы
С апреля 2013 года, дом можно сдать в эксплуатацию по упрощенной процедуре. Сам по себе ввод в эксплуатацию частного дома считается достаточно трудоемкой процедурой. Для начала, вам нужно обратиться в местный орган самоуправления с просьбой создать комиссию для рассмотрения вопроса о сдачи дома в эксплуатацию.
Для этого вам необходимо предоставить:
— Акт на землю.
— Фотографии дома.
— Паспорт и идентификационный код владельца участка/дома.
— Технический паспорт БТИ (по возможности).
Думаю, у вас возникает вопрос для чего же нужен ввод в эксплуатацию частного дома? А это нужно сделать хотя бы для того, чтобы вас не штрафанули. А штрафы сейчас очень большие. Также без сдачи дома вы не сможете подключить газ, и прописаться вы тоже не сможете.
Также перед сдачей дома, он должен соответствовать определенным нормам жизнедеятельности:
— В доме должно быть водоснабжение (скважина, колодец или центральное).
— Должно быть отопление (печь, котел, центральное).
— В доме должно быть электричество. (проводка, счетчик).
— Наличие канализации.
— Стены должны быть оштукатурены и должна быть стяжка на полу.
