Компания Cushman & Wakefield опубликовала прогноз развития рынка недвижимости, привязанный к размерам инвестиций в этот сектор. По мнению аналитиков компании, в течение наступившего года следует ожидать прироста инвестиционной активности и направления в сферу коммерческой недвижимости около одного триллиона долларов в масштабах мирового инвестиционного поля.
При составлении прогноза компания исходит из итогов позапрошлого и прошлого года, которые демонстрируют положительную динамику следующего вида: в 2012 году рост инвестиций в сравнении с 2011 составил 8,4%, а общая сумма в абсолютном денежном выражении – 980 миллионов долларов. в 2013 предварительные итоги года указывают на прирост примерно в 10 – 12 %, из чего эксперты компании делают вывод о возможности в 2014 году достичь прироста в 15 % и общей суммы инвестиций примерно в 1 – 1,2 триллиона долларов.
К сожалению, прогнозы такого рода не отличаются точностью, поскольку для их составления используется самый простой инструмент – «инерционный анализ», который основан на простом наблюдении имеющегося положения дел, учете приблизительной динамики в небольшом промежутке времени и построении линии, продолжающей отмеченную закономерность.
Разработчики прогноза отмечают очевидный факт наращивания объема инвестиций в европейском американском сегментах, продолжают эту линию, прогнозируя соответственный рост примерно на 2,5 % от уровня прироста. При всем уважении к специалистам компании, их прогноз сложно назвать корректным, поскольку перспективы роста оцениваются по большему количеству критериев и не по линейной зависимости.
Следует учесть, что американская экономика оказалась в проблемной зоне после отмены политики стимулирования, а это означает, что кредитная политика банков может быть пересмотрена. Кроме того, на рынке недвижимости Китая некоторые наблюдатели давно заметили несколько характерных «пузырей», которые могут схлопнуться, что станет причиной падения спроса в регионе. Инерционное прогнозирование не учитывает влияние сторонних факторов, мало того, оно не хочет дифференцировать сегменты рынка. В прогнозе перечислены регионы наибольшего прироста. Но заметно, что это – активно развивающиеся рынки, где рост наблюдается в любом случае и так же легко падает.
Достаточно вспомнить развитие кризиса 2008 года, который начался с ипотечного пузыря на американском рынке в тот момент, когда все прогнозы предсказывали прирост – на этой волне банки потеряли бдительность, погнались за кредитными заработками, а застройщики начали закладывать проекты с пониженным учетом рисков.
В азиатском сегменте рост может быть обусловлен характерным направлением финансовых потоков, но именно там наблюдается большое количество незаполненных торговых центров. Положительная динамика может сформироваться за счет инвестиций в логистическую инфраструктуру Китая и Кореи.
Драйвером роста в атлантической части мира прогнозисты считают именно экономику США, о проблемах которой мы говорили несколько выше, при этом от европейского рынка ожидают 13 % роста, что может быть оправданным, если не произойдет нового ценового скачка в нефтяном секторе. В настоящее время на рынке недвижимости Европы активны китайские инвесторы, способные принимать неожиданные решения и совершать огромные сделки, но это не является показателем высокой ликвидности объектов коммерческой недвижимости. При высокой вероятности схлопывания американских и китайских пузырей прогноз может оказаться не столь оптимистичным. Пока следует дождаться точных данных по регионам и странам за прошлый год, чтобы прогнозировать инвестиционную активность в локальном масштабе.
