Стрaшилки – oснoвa oснoв рoссийскoгo рынкa нeдвижимoсти. «Нoвoстрoйки пeрexoдят нa эскрoу, a пoтoму нeизбeжнo дoлжны дoрoжaть», – пугaют зaстрoйщики, a зa ними, кaк мaнтру, пoвтoряют тeзис и всe oстaльныe учaстники рынкa. Oбoзрeвaтeль BN.ru с сим нe сoглaсился и oбъяснил, пoчeму прoeктнoe финaнсирoвaниe нe увeличивaeт сeбeстoимoсть стрoитeльствa и нe являeтся причинoй в целях рoстa цeн нa жильe.
НEСИТE ВAШИ ДEНEЖКИ, ИНAЧE БЫТЬ БEДE
Eсли нe пугaть пoтeнциaльныx пoкупaтeлeй, чтo всe пoдoрoжaeт (oчeнь скoрo и oчeнь сильнo), тo ктo жe в здрaвoм умe пойдет толкаться муравейники по ломовым ценникам? И тем более – кто именно пойдет оформлять ипотеку (абсолютная авантюра при любых раскладах, помимо быстрого роста цен)? Никто. Поэтому рынок нуждается в периодической – а нежели дальше, тем больше и систематичной – медийной поддержке. Кажинный должен четко понимать: если сегодня дорого, из чего можно заключить, завтра будет еще дороже, поэтому бегом к застройщику!
Технологии дезинформации могут толкать(ся) разные, не будем их тут перечислять, фишак одна: надо создать атмосферу неизбежности роста цен. Измерение, логика, обоснования – да кому это нужно? – совершенно равно население не разбирается в ценообразовании при строительстве.
В качестве свежего примера страшилки позволительно привести недавнюю истерику при переходе к проектному финансированию. Ранее от одного слова «эскроу» многим становилось плохо, а ввиду в нашей стране не принято ждать чего-ведь хорошего от реформ, то убедить покупателей, чисто ценники скоро будут переписаны, не составило особого труда.
В качестве основного обоснования «экспертами» чаще общем использовался один-единственный аргумент, что нововведение приведет к росту себестоимости строительства. Формулировка была ориентировочно такая: «Вместо бесплатных денег дольщиков застройщики будут вынуждены занимать кредиты в банке, что приведет к росту их издержек. Перед этим затраты – выше цены». Дополнительным доводом служили упражнения подъема ценников в тех проектах, которые перешли сиречь только планировали переход на проектное финансирование.
По всей вероятности бы о чем тут спорить. Перешли на эскроу, цены выросли, следственно, страшилки сбылись?
А вот и нет! Но чтобы разобраться в вопросе, придется бросить взгляд на проблему с другой стороны.
И ВМЕСТО ЛИСТЬЕВ Деньжонки ЗАЗОЛОТЯТСЯ ГДЕ…
Раньше акцентировалось внимание читателей получи разнице между покупкой квартиры (физического объекта) и «новостройки» (финансового инструмента). Обычные народ, а вместе с ними и многие эксперты, эту разницу решительно не видят, поэтому не могут разобраться и в логике изменения цен. Напомню, кое-что, заключая ДДУ, инвестор не покупает квартиру (которой, в соответствии с нормой, еще в природе не существует), а выдает застройщику ссуда под его обещание передать квартиру по окончании строительства. Сие совершенно не одно и то же! При этом застройщик, получая денежки дольщика, платит ему проценты, но не в виде денег, а в виде скидки к цене готовой квартиры. Размер дисконта зависит с средней процентной ставки по рынку, а также через периода, на который растягивается кредит. Чем длительнее пользуется застройщик деньгами инвестора, тем выше объединенный процентный платеж и, соответственно, выше скидка. Поэтому самые низкие цены неизменно на этапе котлована. На этапе возведения здания скидка уменьшается и в конечном итоге полностью исчезает, когда дом сдается в эксплуатацию.
Сие очень важный момент: не «квартиры в новостройках растут в цене соответственно мере строительства» (никаких квартир еще пропал!), а дисконт к цене готовой квартиры сокращается, отражая расчет периода, на который кредитуется застройщик.
Из этой логики становится вестимо, что никаких «бесплатных денег дольщиков» когда оно будет в воскресенье не существовало. Это совершенно заблуждение!
Давайте поясним держи примере. Допустим, Вася купил «новостройку» вслед за 3 млн руб. с ожидаемой передачей ключей через три годы. Через три года – ура, без задержек! – застройщик без сомнения сдал дом. Изменений за это время в рынке не произошло, но дольщик обнаружил, как его квартира стала стоить 4,2 млн руб. «Я заработал 40% держи недвижимости!» – радуется Вася, совершенно безлюдный (=малолюдный) понимая, откуда взялась прибыль.
А ПОЛЕ, ПОЛЕ, Круг, ПОЛЕ ЧУДЕС…
Многие читатели, уверен, уже поняли направленность моих мыслей и начали догадываться, откуда взялась навар.
Застройщики в поиске средств на строительство могут употребить в банк за кредитом, а могут получить деньги с дольщиков. Же это отнюдь не означает, что деньги дольщиков шиш с маслом не стоят. В примере выше плата застройщика инвестору составила 12% годовых (чисто с учетом сложных процентов как раз соответствует 40%, иными словами, целое, что заработал инвестор, как раз и составило плату застройщика вслед за пользование его деньгами).
Еще одно небольшое уклонение. Почему же тогда застройщики предпочитали работать с дольщиками, а отнюдь не банками, если все равно и тем и другим отдавать? Ответ лежит на поверхности: дольщиков можно было только что не безнаказанно «динамить» в случае срыва сроков строительства. Пример, если в нашем примере застройщик задержал бы возведение дома на год (сдав его не по (по грибы) три, а за четыре года), то реальный франшиза по кредиту упал бы с 12 до 9% годовых. Нежели, разумеется, застройщики активно и пользовались. А вот с банками такие односторонние «отпуск», как известно, могут закончиться плачевно.
Как видим, мы разобрались, что никаких «бесплатных денег» дольщиков после дождичка в четверг не существовало. Но ведь это был центральный тезис, на основе которого адепты удорожания (рядом переходе к проектному финансированию) строили свои прогнозы! В таком случае, по их логике, банковское финансирования более дорогое, нежели средства инвесторов, что и приведет к росту цен в квартиры.
Как известно из науки, если исходная тыканье неверна, то и все дальнейшие выводы тоже сойдет не стоят. Что вполне касается всех апокалиптических прогнозов, связанных с эскроу.
Чай что такое пресловутое проектное финансирование? Средства дольщиков поступают держи специальные счета, но застройщик не может ими владеть, а лишь получает возможность получения льготного кредита ото банка по сниженной ставке.
Если выжать голую квинтэссенция этой схемы – то получается, что около новых правилах банки перехватывают у населения опцию кредитования застройщика (бери которой раньше люди и зарабатывали), оставляя им небольшую и сомнительную опцию мороз денег на эскроу-счетах под низкую доход. Раньше дольщики кредитовали застройщиков и получали с этого приход, но теперь банки отобрали у них эту реальность (рассчитывая оставить значительную часть дохода себе, да и риски тоже). Для застройщиков ничего принципиально безграмотный изменилось, если не считать, что им в эту пору будет сложнее срывать сроки строительства и придется зиждить быстрее. Они как платили проценты, так и будут развязывать мошну. Издержки не вырастут – ну и цены в квартиры, разумеется, тоже (при прочих равных). Паче того, цены на готовые квартиры могут инда снизиться в противовес снижению дисконта на новостройки (вследствие чего так – тема отдельной статьи).
В общем, пугало предсказуемо обернулась пшиком.
И В ПОЛНОЧЬ ВАШИ ДЕНЕЖКИ Зарой В ЗЕМЛЮ ТАМ
Правда, есть очень серьезные сомнения в томик, что схема с эскроу вообще полноценно заработает. После очень простой причине: инвесторам это становится вконец неинтересно – проще положить деньги в банк подина депозит и купить готовую квартиру. Не очень прямо, как застройщики и банки собираются решать эту проблему.
В любом случае насчет прошлую двузначную доходность инвесторам придется забыть. Застройщикам перевелся больше смысла платить дольщикам существенный процент по (по грибы) пользование их деньгами, так как основным кредитором становится банчок. На практике это будет выражаться в сокращении дисконта к цене готовой квартиры. Нет вопросов, на каждом углу будут кричать, что «выросли цены получай квартиры», но мы-то понимаем, что такое? никакие цены не выросли, а упал доход с кредитования застройщика.
Вернемся к примеру. Ведет дружбу) Васи Петя тоже хочет купить новостройку, только с грустью видит, что они «подорожали». Пока новая цена 3,63 млн. «Все пропало, – убивается Петя, – росточек цен на 20%!» Но делать не из чего – нужно жилье, и он заключает договор с застройщиком. Помощью три года, получая ключи, он обращает чуткость, что его квартира стоит столько же, как много его друга Васи, – 4,2 млн руб. Выгодность вложения упала до 5% годовых, что ажно меньше, чем вклад в банке. Заметим, что фикс готовой квартиры не изменилась по сравнению с вариантом «вплоть до эскроу».
Как видим, анализировать рынок становится больно просто, если иметь правильную картину мира в голове.
Предвижу возражения тех, который не может разобраться в причинно-следственных связях, же хорошо ориентируется в ценах на рынке. Они могут мотивированно отметить, что цены на квартиры, и не просто-напросто в новостройках, в последние два года заметно выросли, почто как раз совпало с анонсом перехода на эскроу.
На) этом месте, как говорится, мухи отдельно, котлеты отдельно.
Цены в 2018–19 годах нечего гре выросли, но связано это было не с проектным финансированием, а с резкой активизацией выдачи ипотечных кредитов в 2018 году, подчас на рынок хлынул дополнительный триллион рублей (в (итоге объем выдачи в прошлом году составил 3 трлн руб.). Повлиял и шурум-бурум, связанный с эскроу (в этом отношении страшилка сработала (как) будто и планировалось), когда люди спешили совершить сделки, будто, впрочем, без массовой раздачи ипотеки им бы изготовить не удалось
