Чaсть зaстрoйщикoв стрaны принялaсь aктивнo изучaть нoвыe прaвилa и oтпрaвилaсь в бaнк зa крeдитaми нa стрoитeльствo и oткрытиeм эскрoу.
Пo дaнным прaвитeльствa Рoссии, нa нaчaлo aвгустa тaкиx oкaзaлoсь 7% oт oбщeгo числa зaстрoйщикoв. Буквaльнo весь стрaнa слeдит, кaк дeвeлoпeры oбкaтывaют нoвыe мexaнизмы. Ужe сeгoдня oчeвиднo, чтo быстрo вeрнуться нa стaрыe рeльсы нe пoлучится. Сооружение замедляется.
Сегодня в процессе отлаживания системы заинтересованы и контролирующие органы, и банки, и девелоперы. Все же какую бы активную позицию ни занимали отраслевики, существует лавка пробелов и вопросов, которые приходится решать в оперативном режиме. (иной эти процессы занимают больше времени, чем желательно бы. А в строительном бизнесе, как и в любом другом, упущенное шанс — это упущенная прибыль.
П спорных вопросов, с которыми сталкивается застройщик, касаются работы с экроу-счетами. В регионах симпатия идет медленно. Далеко не все финансовые организации готовы раскрывать эскроу. Не хватает специалистов ни в банковской сфере, ни в региональных ведомствах, контролирующих процессы. Иногда, что разъяснение простого вопроса очередности процессов занимает изрядно недель.
Что первично: открытие эскроу-счета, следствие ДДУ или регистрация договора в Росреестре?
Какую информацию приходится вносить в договор долевого участия? Каким образом вделать в данную схему договор ипотеки? Такие и другие, казалось бы, несложные моменты девелоперам должно преодолевать путем собственных проб и ошибок. Сегодня без затей необходимо закрепить ответы на эти вопросы в виде памяток. Разболтать их нужно не только среди девелоперов, же и в банках, чтобы последние могли полноценно консультировать застройщиков, обратившихся к ним.
Другая отделение вопросов касается работы с банковским финансированием. Пока кончено выглядит таким образом, что единственные, кому нынче механизм выгоден, — это сами банки. Застройщики всеми возможными способами пытаются убежать с кредитной кабалы. По этой причине на рынке появилось бессчётно предложений о приобретении квартир в строящемся доме через договоры переуступки.
Пролонгировать. Ant. сократить после 1 июля строительство по старым правилам девелоперы могли всего в случае, если объект получил заключение о соответствии критериям (ЗОСК). Пользу кого этого необходимо, чтобы строительная готовность объекта составляла малограмотный менее 30%, а количество заключенных договоров превышало 10%. Застройщики выкручивались якобы могли. Логично, что они воспользовались схемой с аффилированными лицами про заключения ДДУ. Сегодня именно эти квартиры и оказались в продаже.
Риски в виде отказа выдачи ЗОСК привели бы застройщиков к необходимости получения проектного финансирования, а ради девелопера, у которого объект уже в стройке, это экономические риски и убыль рентабельности всего проекта.
Те же, кто именно перешли на проектное финансирование и работу с механизмом эскроу, оказались в странной ситуации.
Теперича велика вероятность того, что деньги дольщиков могут жить(-быть перечислены на эскроу-счета раньше, чем застройщику удастся прибегнуть кредитными средствами банка. Это связано с рядом бюрократических процедур, которые генерируют следующую ситуацию: субсидирование под проект одобрено, девелопер заплатил банку доказанный процент с суммы кредита, а самих денег застройщик через банка еще не видит. Параллельно деньги дольщиков уж на эскроу-счетах и отходят в пользование банка. Сии процессы пока не синхронизированы и требуют максимально быстрой отладки.
Уловка эскроу, в принципе, позволяет банку зарабатывать на квартире никак не единожды: заемщик берет в банке ипотеку на квартиру, сии же средства размещаются на счете в банке и пускаются в факт, ну и в завершение всего застройщик получает финансирование, ориентация по которому на сегодняшний день составляет 11–14%.
Существует паки (и паки) специальная процентная ставка в размере 5%.
А используется она только при расчете стоимости предоставленного кредита в объеме задолженности, покрытом в 100% средствами на счетах эскроу. То пожирать в данном случае положительная динамика снижения кредитной нагрузки уплетать, и даже понятен ее принцип. Но возникает будущий вопрос: а если ссудная задолженность застройщика полностью перекрывается средствами держи счетах эскроу?
Позднее совершенно не обоснована ситуация взимания банком процентов (черт с ним даже в размере 5% годовых) за пользование кредитом возле условии, что объект на 100% продан и покрыт деньгами дольщиков нате эскроу. Благодаря эффективному маркетингу девелопер продает все на свете квартиры еще до ввода объекта в эксплуатацию. Ведь есть покупатели уже рассчитались по договорам, внесли приманка средства на эскроу-счета и полностью «закрыли» сей дом. А это значит, что сумма обеспечения превышает и проектную себестоимость объекта, и тем более сумму заемных средств. Подле самом хорошем раскладе банк участвует в финансировании неважный (=маловажный) более чем на 85% от стоимости проекта.
И покамест один вопрос заставляет удивляться при работе с проектным финансированием — доход за пользование лимитом. Ставка, конечно, ниже, однако она есть. И начисляется на свободный остаток. Ведь есть даже суммы, застройщиком еще не освоенные и в точный момент времени еще находящиеся в распоряжении банка, вследствие того-то тоже стоят денег.
А при всем том существуют строительный цикл, график строительных работ, материальный план, согласно которым определенные объемы денежных средств и привлекаются в обусловленный период времени. Иными словами, застройщик еще без- успел воспользоваться кредитными средствами, но уже вслед них платит.
Ни дать ни взять уже упоминалось, от даты подачи заявки получай финансирование до момента принятия решения банком проходит целый ряд времени. Но и от момента вынесения положительного решения давно начала выборки кредитных средств тоже. Ситуация меняется, в домашних условиях строятся, и строятся за счет собственных средств застройщика. А (на)столь(ко) как вложенные собственные средства банк не компенсирует, платеж необходимого финансирования сокращается — и мы, опять-таки же, получаем ситуацию, при которой замеренный объем денежных средств окажется не выбранным, да оплаченным застройщиком.
Сии вопросы требуют решения уже сейчас, пока базар находится в переходном периоде и есть возможность учесть трендец нюансы, которые в итоге оказывают прямое влияние для развитие отрасли.
Неоправданные лихва по кредитам и низкая маржинальность проектов ставят почти угрозу реализацию программы по доступному жилью. (как) будто построить 120 млн кв. м, если девелоперы опасаются затевать новые проекты?
Равно как очевидно, что расходы на обслуживание кредитов будут переложены для плечи покупателей. По прогнозам экспертов, рост цены бери 1% приведет к сокращению спроса на 5%. Взгорок цены на жилье на 10% снизит тесситура доступности ипотеки для 20–30% покупателей. Сии цифры не укладываются в понятие «доступное жилье».
Весь понимают, что возврата к старым правилам не короче. Значит, следует оперативно доработать новые и сделать строевой бизнес маржинальным, а жилье доступным.
